1 서론
리츠는 증권인가 혹은 부동산 인가 ... 1
리츠에 주목할 만한 이유 ... 4
 - 리츠 상장활동의 증가 ... 4
 - 일반 주식과는 다른 리츠 주식 ... 5
증거자료 모으기 ... 6
 - 자료의 조사와 종합 ... 8
 - 종합적인 데이터베이스 ... 9
관심사항 ... 10
 - 리츠의 이해 ... 10
 - 리츠의 경영 ... 11
 - 리츠에 투자하기 ... 12
이 책의 내용 전개방향 ... 13
보다 현명한 의사결정에 도움이 되는 책 ... 14

 주석 ... 16
 참고문헌 ... 16

2 부동산투자신탁의 기원과 진화
지금까지 얼마나 왔고 여기서 어디로 갈 것 인가 ... 17
리츠 개념의 발달사 ... 17
1960-1980년대 사이의 리츠 ... 19
 - 1960년대: 리츠가 투자가의 주의를 끌다 ... 21
 - 1970년대: 리츠의 시련기 ... 22
 - 1970년대의 비모기지형 리츠 ... 27
 - 1976년도 조세개혁법 ... 29
 - 1980년대: 변화하는 시장환경 ... 32
 - 조세개혁, 리츠를 다시 한 번 변모시키다 ... 34
1990년대: 또한번의 성장과 변화 ... 35
 - 리츠 붐 ... 36
 - 리츠 산업의 성장요인들 ... 37
 - 리츠 단순화법 및 리츠 현대화법 ... 39
현대식 리츠 ... 40
리츠 개념의 장래 ... 41

 주석 ... 42
 참고문헌 ... 43

3 조직의 구조
공짜 점심 같은 것이 있을까 ... 46
리츠가 되는데 따르는 비용 ... 47
 - 부채사용에 따른 혜택의 감소 ... 48
 - 축소된 성장 잠재력 ... 48
 - 주주와 경영자 간의 이해상충 ... 49
 - 시장경기에 시기를 맞추는 문제 ... 50
 - 전환비용 ... 50
리츠 조직형태의 순효과 ... 51
 - 세금혜택과 자금조달에 드는 비용간의 트레이드오프 ... 51
 - 조직구조상의 변화 ... 53
 - 리츠 구조의 이용 여부 ... 54
MLP 구조와 기업구조간의 비교 ... 58
새 구조: 업리츠와 다운리츠 ... 61
 - 업리츠와 다운리츠의 순효과 ... 63
우리는 무엇을 배웠는가 ... 65
리츠 구조는 존속될 것인가 ... 66

 주석 ... 67
 참고문헌 ... 67

4 자문가에 ？힌 수수께끼
당신이 직접 업무처리를 하는 것이 외부 전문가를 사용하는 것보다 더 바람직한가 ... 69
진화 ... 70
외부 자문가 사용상의 문제점 ... 74
 - 잠재적인 비용 ... 75
 - 수입 할당 ... 75
 - 자기거래 ... 75
 - 부실한 주식성과 ... 76
 - 최악의 시나리오: 전속 리츠 ... 76
내부 자문가 사용상의 문제점 ... 79
외부 혹은 내부 자문가 중 어떤 것을 사용할 것인가 ... 80
 - 주식의 성과 ... 80
 - 운영성과 ... 81
보상방안에 의해 복합화된 문제들 ... 82
우리는 무엇을 배웠나 ... 83
향후 나가야 할 방향은 ... 84

 주석 ... 86
 참고문헌 ... 86

5 리츠의 규모의 경제
크리가 문제가 될까 ... 88
대형 리츠를 지지하는 주장 ... 89
 - 규모의 경제 ... 90
 - 규모에 의한 다른 이점 ... 93
대형 리츠에 대한 반대 주장 ... 95
증거가 가져다 준 최종 결과 ... 98
 - 크기와 주식의 수익 ... 98
 - 리츠의 규모와 주식성과 ... 100
 - 리츠의 규모와 순자산가치 ... 101
 - 우리는 어떤 결론을 내릴 수 있을까 ... 102
대통합의 장래 ... 102
 - 리츠 합병에 대한 실증적 자료 ... 103
 - 합병이 규모를 키우기 위한 것인가 ... 104
우리는 무엇을 배웠는가 ... 105
리츠의 규모가 장래에는 어떤 효력을 가질까 ... 106

 주석 ... 107
 참고문헌 ... 107

6 기관투자가들의 영향
누가 주식을 소유하느냐에 따라 문제될 것이 있는가 ... 110
기관투자가들의 역할 ... 112
 - 경영층의 의사결정에 대한 감시 ... 112
 - 주가의 결정 ... 114
 - 명성의 효과 ...115
리츠 시장의 기관투자가 ... 116
 - 기관에 관한 자료수집 ... 117
 - 기관투자가의 리츠 주식 보유 ... 117
 - 주의할 사항 ... 125
주식성과와 기관투자가들 ... 129
 - 리츠의 최초 주식공개 ... 130
 - 월요일효과 ... 130
 - 일반적인 성과 ... 131
재무분석가들과의 관계 ... 133
다른 종류의 박식한 투자가들 ... 134
우리는 무엇을 배웠는가 ... 135
기관들의 리츠 투자에 대한 미래 ... 136

 주석 ... 137
 참고문헌 ... 137

7 다양화와 집중화
한 가지 사업에 모든 걸 걸려고 하는가 ... 140
산업 종사자들의 의견 ... 141
리츠 경영자의 기능 ... 143
다양화와 비다양화: 찬성과 반대 ... 146
 - 다양화 전략에 대한 반대 견해 ... 146
 - 다양화 전략에 찬성하는 견해 ... 148
 - 판정 ... 149
다양화 이슈에 관한 세 개의 연관된 질문들 ... 151
 - 리츠의 유형은 부동산시장과 서로 관련이 있는가 ... 151
 - 부동산의 유형은 리츠 수익결정과 상관이 있는가 ... 152
 - 누가 승리자이며, 우리는 이 문제에 관심을 두어야 하는가 ... 152
새로운 증거자료와 새로운 주장 ... 153
우리는 무엇을 배웠ㄴ느가 ... 155

 결론 ... 156
 참고문헌 ... 158

8 리츠의 배당 및 부채정책 
그들은 규정된 것 보다 더 많이 지급하고 허용된 것보다 덜 빌린다 ... 159
리츠 배당정책상의 제약사항 ... 160
제약요인에 대해 아무도 염려하지 않는 것 같다 ... 161
리츠가 그토록 높은 배당을 지급하는 이유 ... 164
 - 대리자 배용의 감축 ... 164
 - 비공식적 정보 알리기 ... 168
 - 장래 현금흐름에 대한 변동성 알리기 ... 169
 - 정보 불균형 축소하기 ... 170
 - 투자가 유치하기 ... 171
리츠의 부채정책상의 제약사항 ... 171
 - 부채 사용을 반대하는 주장 ... 172
 - 부채 사용을 찬성하는 주장 ... 173
현장에서의 경험 ... 177
부동산시장에서 나온 증거자료 ... 185
 - 리츠 시장에서 나온 증거자료 ... 186
시장에 일치된 견해가 있는가 ... 187
 - 일반기업의 발표에 대한 시장의 반응 ... 188
 - 리츠의 발표에 대한 시장의 반응 ... 189
우리는 무엇을 배웠는가 ... 190
결론 ... 191

 주석 ... 193
 참고문헌 ... 193

9 리츠 증권 발행
리츠 증권은 다른 증권들과 차이가 있는가 ... 195
리츠 IPO에 관한 특이성은 무엇인가 ... 196
 - 부동산가치에 대한 불확실성 ... 196
 - 리츠 IPO 매입자들 ... 198
 - 기금과 유사한 조직구조 ... 198
리츠 IPO에 대한 실증적인 증거자료 ... 199
 - 자료수집 .. 199
 - IPO 활동 ... 200
 - 리츠의 IPO 가격결정 ... 206
거래 첫날의 수익을 결정하는 요인들 ... 210
 - 증권인수인과 주식상장 ... 210
 - 기관투자가들 ... 211
 - 유통방법 ... 215
 - 평가의 불확실성 ... 215
 - 펀드의 존속기간 ... 218
변모하는 리츠의 특성: 1990년 이전과 이후 ... 220
 - 조직구조상의 변화 ... 221
 - 리츠 주식의 소유권 ... 221
우리가 배운 교훈 ... 222
IPO 이후의 가격동향 ... 224
리츠 증권의 유통시장 판매 ... 226
 - 유통시장 판매활동 ... 226
 - 리츠의 우상증자 성과 ... 230
 - 어떤 유형의 리츠가 유상증자를 사용해야 하는가 ... 231
IPO와 SEO간의 연관성 ... 232
무엇을 배웠는가 ... 233
결론 ... 234
 
 주석 ... 236
 참고문헌 ... 237

10 리츠 주식의 기능
리츠 주식은 시중의 다른 주식과 정말 다른가 ... 239
리츠 주식과 증권화 되지 않은 부동산 ... 240
 - 공통 요인들 ... 240
 - 특수한 요인들 ... 241
 - 객관적으로 일치된 견해가 있는가 ... 241
 - 통합에 대한 증거자료 ... 242
 - 부분통합 혹은 무통합에 대한 증거 ... 243
 - 절충안이 있는가 ... 243
리츠의 리스크 및 수익상의 특성 ... 244
 - 리츠 주식 대 주식시장 ... 244
 - 증거 자료의 일반적 추세 ... 248
 - 세부 기간별 성과 ... 249
 - 리츠의 전반적인 성과 ... 250
 - 리츠와 자산 유형 ... 250
 - 리츠 주식에 영향을 미치는 시장요인 ... 255
 - 이자율과 증권관련 요인 ... 256
인플레이션 헷징 및 분산화의 이점 ... 261
 - 인플레이션 헷징에 대한 잠재력 ... 261
 - 분산화의 잠재력 ... 263
증권화된 부동산의 다른 형태 ... 267
 - CREFs와 비교했을 때 상대적 성과 ... 267
 - REOCs와 비교한 상대적 성과 ... 269
 - 부동산 MLPs와 비교한 상대적 성과 ... 269
 - 판정 ... 270
성장증권으로서의 리츠 ... 270
 - 성장의 한계 ... 270
 - 소득증권으로서의 리츠 ... 271
 - 성장잠재력이 없는 리츠에 대하여 주의할 사항 ... 271
 - 성장에 대하여 무엇을 말할 수 있을까 ... 277
무엇을 배웠는가 ... 277
결론 ... 278

 주석 ... 280
 참고문헌 ... 281

11 리츠 증권시장에 대한 예측가능성 
내가 시장을 앞질러 갈 수 있을 때 그걸 당신에게 알려줄까 ... 287
리츠 증권시장에 비효율성이 있을 법한 이유 ... 288
리츠의 수익률 예측 가능성에 대한 증거 ... 290
예측가능성에 기초한 거래전략 ... 291
증권가격의 반전에 기초한 거래전략 ... 293
리츠에 있어서의 타성거래 ... 295
무엇을 배웠는가 ... 298
결론 ... 198

 주석 ... 300
 참고문헌 ... 300

12 리츠의 미래
리츠는 계속 진화할 것이기에 지금까지 생존해 온 것이다 ... 303
리츠가 우리와 항상 함께 있을 이유 ... 304
운영회사 대 뮤추얼 펀드 ... 306
비부동산 상품 ... 308
장래에 있을 변화 ... 310
 - 제휴와 합작의 사용 ... 310
 - 기술 사용의 증가 ... 312
비공개화와 부채사용의 증가 ... 313
리츠 개념의 세계화 ... 314
 - 해외에 투자하는 미국 내 리츠들 ... 314
 - 해외에서의 리츠 개념 채택 ... 316
적자는 생존한다 ... 322
맺는 말 ... 324

 주석 ... 325
 참고문헌 ... 325

부록: 공개 거래되는 모든 리츠의 월별 주식수익 및 성과지수(1962-2000 및 2001-2002) ... 327
찾아보기 ... 373